都市計画マスタープラン実現化方策の検討

都市計画マスタープラン実現化方策の検討

志木駅東口周辺の商業地域において、商業施設のさらなる集積につながる、新たなまちづくりのルールの策定を検討するため、現状分析と課題の整理を行いました。

志木駅東口商業地域の現在

本市の玄関口となる志木駅東口の商業施設は、平成17年にららぽーとが閉店され、平成25年には大型商業施設のダイエーも閉店されました。
ダイエーの閉店の際には、にぎわいの創出や地域活性化を維持するために、共同住宅の建設を計画している事業者へ商業施設の設置を要望し、商業施設が建設され、市民の皆さまの買い物の場が維持されました。
 
志木駅東口は、主として商業その他業務の利便を増進する地域として、商業地域に定めておりますが、近年では、共同住宅が多く建設され、土地利用形態が変化してきているところであります。
 
市では、商業施設の集積を図るため、新たな都市計画の検討を実施することとしました。

市の計画における志木駅東口商業地域の位置づけ

• 志木都市計画マスタープラン

志木都市計画マスタープランでは、市の中心的な拠点を3箇所設定しており、志木駅東口周辺を商業・業務サービスと交流の拠点として設定しています。

• 中心市街地活性化基本計画

中心市街地活性化基本計画では、志木駅東口周辺をEntrance（エントランス）ゾーンと設定しており、志木駅を起点とした南の玄関口として、来訪者のおもてなし機能と地域住民の生活を支える機能を兼ね揃えた拠点性の向上を図ることとしています。

現状の課題とまちづくりの方向性

現状の分析を行った結果、次の3点の課題が浮き彫りになりました。
・商業利用されている土地の割合が少ない。
・容積率や建ぺい率が低く、土地の高度利用が十分に進んでいない箇所がある。
・道路幅員が狭い箇所は、「前面道路幅員による容積率制限」や「道路斜線制限による建築制限」など建築計画上の制約が生じている状況にある。
 
この課題に対して、関連計画を踏まえて、にぎわいを創出する拠点形成を図るため、まちづくりの方向性を2つの視点から設定しました。
・にぎわいを生み出す商業・業務機能の集積を図る。
・歩行者の回遊が促進されるよう安心して歩ける歩行空間の形成を図る。
 
令和7年度は、この2つの視点から、志木駅東口周辺の商業施設のさらなる集積につながる、新たなまちづくりのルールの策定を検討します。

課題に対する検討事項

設定したまちづくりの方向性を実現していくために現状分析から明らかになった課題に対して、次の4点を検討事項としました。

1. 建築物の用途の誘導（低層階における非住居系の商業・業務・サービス機能の誘導）
2. 容積率・建ぺい率・敷地面積（商業地域にふさわしい敷地規模・建築規模の誘導及び確保）
3. 歩行空間の確保（歩きやすい歩行空間の確保）
4. 道路形態による制限（道路幅員による容積率制限、道路斜線制限による建築形態規制の緩和）

建築物の用途の誘導において、活用の可能性がある手法は、「特別用途地区」及び「地区計画」の2つが考えられましたが、「特別用途地区」は、建築物の制限や緩和を行うことはできますが、それ以外の課題への対応ができないことから、課題に対して全般的に検討することが可能である「地区計画」の導入について条件等の整理をすることとしました。

地区計画とは

志木市では、良好な住環境の形成を図るため、上宗岡3丁目地区及び本町6丁目地区において地区計画を定め建築物の制限を設けています。これらの地区では、地区に必要な道路の配置、建物を建てる際の用途や高さの制限、敷地面積の最低制限を設けるなど、狭い宅地や敷地の細分化を防ぐとともに、垣またはさくの構造の制限を行うことで、街並みや生活環境の確保を図っています。

一方、今回志木駅東口の商業地域で導入を検討している地区計画は、にぎわいを生み出す沿道機能の集積を狙い歩行空間が形成されるよう、まちづくりの目標に沿った一定の条件に合致する場合に容積率を緩和できる「高度利用型地区計画」になります。なお、「高度利用型地区計画」を活用する場合においても、建築物に対する制限を設ける必要がありますが、地区内のすべての人に規制や制限をかけるわけではなく、容積率の緩和を受けた建築物を建てる場合に対して制限をかけるよう検討しています。

市民説明会の開催

令和7年度に検討した地区計画の内容について、地区内の地権者の方を対象に令和8年1月15日及び1月17日に説明会を実施しました。

開催日時

令和8年1月15日（木曜日）19時00分から20時00分まで　参加者63名

令和8年1月17日（土曜日）10時00分から11時00分まで　参加者74名

配布資料

志木駅東口商業地域における商業施設の集積を図る都市計画の検討について [PDFファイル／2.18MB]

質疑応答

説明会において質問のあった内容を下記のとおりまとめました。

Ｑ：この計画が策定されると、建替えを行う際に何か制約が発生するのか。
Ａ：土地の高度利用を目的としており、制約条件に合致した建築物に対して容積率緩和を行うものであるため、現状の建築物に制約が及ばないよう検討して調整を図っております。ただし、土地の高度利用を図る地区計画であるため、200平方メートル以上の敷地で新たに建築を行う際は容積率の最低限度の制約を設ける予定であります。なお、その際は現状の建築物と同じ容積率が最低限度となるような例外規定について検討しています。

Ｑ：この計画が策定されると、建築物の高さ制限はどのように変化するのか。
Ａ：現時点においても、商業地域内については高さに制限をかけておらず、今回の計画においても変更の予定はありません。

Ｑ：この計画が策定されると、建築物による日影の規制はどのように変化するのか。
Ａ：現時点においても、商業地域内については、日影の規制はかかっていない状況であります。なお、建築物の影が隣接する住居地域や近隣商業地域へ影響する場合は、現時点においても規制の対象となっており、今回の計画においても変更の予定はありません。

Ｑ：商業地域は、高さ制限がないとのことであるが、景観的な制約は設けないのか。
Ａ：本市では、景観条例を制定し、景観計画に基づいて良好な景観形成を推進しているところです。市内のエリア毎に方針を定め、建築物の外壁や色彩などの統一感が図られるよう指導を行っております。

Ｑ：商業の活性化という一方で、治安が不安であるため、パチンコ店や性風俗店を規制することはできないのか。
Ａ：現在ある業種の店舗を規制することは考えておりませんが、店舗型性風俗店については法律による規制もありますが、近隣自治体の地区計画と同様に建築物の用途の制限を設けることを考えています。