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都市計画区域、市街化区域と市街化調整区域、地域地区　用語解説

ページID：0002986 更新日：2022年9月12日更新 印刷ページ表示

都市計画区域

都市計画区域は、行政区域にこだわらず一体の都市としてメインの市街地を含み、人口・土地利用・交通量などの推移や様々な条件等を総合的に勘案し、整備、開発及び保全する必要のある区域をいいます。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域

既に市街化を形成している区域、及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域

地域地区

地域地区とは、都市計画区域内の土地を、土地利用の目的によって区分し、建築物などについて必要な制限をすることによって、土地の合理的な利用を図るために定める都市計画です。
地域地区に関する都市計画には、17種類あり、志木市では、6種類の地域地区が定められています。

用途地域

都市において、住居、商業、工業など種類の異なる土地利用が混在すると、お互いに、生活環境の業務の利便に支障を来たします。
そこで、それぞれの土地利用にあった環境を保ち、また、効率的な活動を行うことができるよう、都市のなかを区分し、それぞれの地域にふさわしい建物の用途、形態（容積率、建ぺい率など）を定めるのが用途地域です。

用途地域の種別と性格（赤字は志木市で指定されている用途地域です）

種別 性格
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域		 低層住宅の良好な住居環境を保護するための地域
小規模な店舗の立地を認める低層住宅の環境保護のための地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住宅専用地域		 中高層を含む住宅の環境保護のための地域
必要な利便施設の立地を認める中高層を含む住宅の環境保護のための地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域		 大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅のための地域
住宅地の環境を保護するための地域
自動車関連施設等と住宅が調和して立地する地域

 

近隣商業地域

商業地域
準工業地域

工業地域
工業専用地域

 近隣の住宅地の住民のための日用品などを扱う店舗、事務所等の利便を増進
させるための地域
主として店舗、事務所等の利便を増進するための地域
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域
主として工業の利便を増進するための地域
工業の利便を増進するための地域
第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域 第1種中高層住居専用地域
建築できる建物は、住宅のほか、診療所、小中学校、日常生活に必要な50平方メートル以内の店舗併用住宅に限られます。 建築できる建物は、住宅のほか、診療所、小中学校、日常生活に必要な150平方メートル以内の店舗等に限られます。 建築できる建物は、住宅のほか、学校、病院、児童厚生施設、500平方メートル以内の店舗等に限られます。
第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第2種住居地域
1,500平方メートル超又は3階以上の店舗や事務所などは建築できません。 住環境を害するような、工場、パチンコ屋、カラオケボックス、3,000平方メートル超の事務所、店舗等の建築はできません。 主に住居の環境を守るための地域です。小規模の工場、パチンコ屋、ボウリング場、ホテルなどは建てられます。
準住居地域 近隣商業地域 商業地域
自動車車庫の面積制限がなくなり、自動車修理工場については150平方メートルまで建築ができます。 まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。商店のほかに事務所や小規模の工場も建てられます。 銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる繁華街に適した地域です。工場が制限されるほかは、ほとんど何でも建てられます。
準工業地域 工業地域 工業専用地域
主に軽工業を主体とした工場やサービス施設等が立地している地域です。危険な工場は建てられません。 どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、病院、学校などは建てられません。 工場のための地域で、どんな工場でも建てられます。住宅やお店は建てられません。

用途地域内による建築物の用途制限の概要

用途地域内の建築物の用途制限

○は建てられる用途

×は建てられない用途

 

(1)、(2)、(3)、(4)、▲　面積、階数等の制限あり

 

 第
一
種
低
層
住
居
専
用
地
域		 第
二
種
低
層
住
居
専
用
地
域		 第
一
種
中
高
層
住
居
専
用
地
域		 第
二
種
中
高
層
住
居
専
用
地
域		 第
一
種
住
居
地
域		 第
二
種
住
居
地
域		 準
住
居
地
域		 近
隣
商
業
地
域		 商
業
地
域		 準
工
業
地
域		 工
業
地
域		 工
業
専
用
地
域		 備考
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ×  
兼用住宅で非住宅部分の床面積が、50平方メートル以下かつ建築物の延べ面積の2分の1未満のもの ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ×

非住宅部分の用途制限有り
店
舗
等		 店舗等の床面積が、150平方メートル以下のもの × (1) (2) (3) ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ (4)
  • (1)　日用品販売店舗、喫茶店、理髪店及び建具屋等のサービス業用店舗のみ。2階以下。
  • (2)　(1)に加えて、物品販売店舗、飲食店・損保代理店・銀行の支店・宅地建物取引業等のサービス業用店舗のみ。2階以下。
  • (3)　2階以下。
  • (4)　物品販売店舗、飲食店を除く
店舗等の床面積が、150平方メートルを超え、500平方メートル以下のもの × × (2) (3) ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ (4)
店舗等の床面積が、500平方メートルを超え、1500平方メートル以下のもの × × × (3) ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ (4)
店舗等の床面積が、1500平方メートルを超え、3000平方メートル以下のもの × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ (4)
店舗等の床面積が、3000平方メートルを超えるもの × × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ (4)
事
務
所
等		 事務所等の床面積が、150平方メートル以下のもの × × × ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ▲2階以下
事務所等の床面積が、150平方メートルを超え、
500平方メートル以下のもの		 × × × ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
事務所等の床面積が、500平方メートルを超え、
1500平方メートル以下のもの		 × × × ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
事務所等の床面積が、1500平方メートルを超え、
3000平方メートル以下のもの		 × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
事務所等の床面積が、3000平方メートルを超える
もの		 × × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
ホテル、旅館 × × × × ▲ ○ ○ ○ ○ ○ × × ▲3000平方メートル以下

遊技
施設
・
風俗
施設

 ボーリング場、スケート場、
水泳場、ゴルフ練習場、
バッテイング練習場等		 × × × × ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ▲3000平方メートル以下
カラオケボックス等 × × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○  
麻雀屋、ぱちんこ屋、
射的場、馬券・車券発売所等		 × × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ×  
劇場、映画館、演芸場、
観覧場		 × × × × × × ▲ ▲ ○ ○ × × ▲客席200平方メートル未満
キャバレー、ダンスホール等、個室付き浴場等 × × × × × × × × ○ ▲ × × ▲個室付浴場等を除く

公共
施設
・
病院
・
学校
等

 幼稚園、小学校、中学校、
高等学校		 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ×  
大学、高等専門学校、
専修学校等		 × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ×  
図書館等 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ×  
巡査派出所、一定規模以下の郵便局等 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○  
神社、寺院、教会等 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○  
病院 × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ×  
公衆浴場、診療所、
保育所等		 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○  
老人ホーム、
身体障害者福祉ホーム等		 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ×  
老人福祉センター、
児童厚生施設等		 ▲ ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ▲600平方メートル以下
自動車教習所 × × × × ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ▲3,000平方メートル以下
工
場
・
倉
庫
等		 単独車庫（付属車庫を除く） × × ▲ ▲ ▲ ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ▲300平方メートル以下　2階以下

建築物付属自動車車庫
(1)(2)(3)については、建築物の延べ面積の1/2以下かつ備考欄に記載の制限

 (1) (1) (2) (2) (3) (3) ○ ○ ○ ○ ○ ○
  • (1)600平方メートル以下　1階以下
  • (2)3000平方メートル　2階以下
  • (3)2階以下
※一団地の敷地内において別に制限あり
倉庫業倉庫 × × × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○  
畜舎（15平方メートルを超えるもの） × × × × ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ▲3000平方メートル以下
パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で作業場の床面積が50平方メートル以下 × ▲ ▲ ▲ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 原動機の制限有り、2階以下
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場 × × × × (1) (1) (1) (2) (2) ○ ○ ○

原動機、作業内容の制限有り
作業場の床面積

  • (1)50平方メートル以下
  • (2)150平方メートル以下
危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場 × × × × × × × (2) (2) ○ ○ ○
危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場 × × × × × × × × × ○ ○ ○
危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させるおそれがある工場 × × × × × × × × × × ○ ○  
自動車修理工場 × × × × (1) (1) (2) (3) (3) ○ ○ ○

作業場の床面積

  • (1)50平方メートル以下
  • (2)150平方メートル以下
  • (3)300平方メートル以下

原動機の制限有り
火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵、処理の量 量が非常に少ない施設 × × × (1) (2) ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
  • (1)1,500平方メートル以下　2階以下
  • (2)3,000平方メートル以下
量が少ない施設 × × × × × × × ○ ○ ○ ○ ○
量がやや多い施設 × × × × × × × × × ○ ○ ○
量が多い施設 × × × × × × × × × × ○ ○

特別用途地区

特別用途地区とは、用途地域が定められている一定の地区において、地区の特性にふさわしい土地利用の増進や環境の保護などの、特別の目的の実現を図るために、用途地域の指定を補完して定める地区です。
志木市では、1種類の特別用途地区（特別工業地区）が定められています。

防火地域

防火地域とは、市街地における火災の危険性を防ぐために建物の構造の面から規制する地域です。
主に商業地域など、市街地の中心部で建物の密集度が特に高く、火災の危険度が高い地域に定めます。
志木市では、志木駅前地区に定められています。

高度利用地区

高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、容積率の最高限度及び最低限度、建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区です。

志木市では、志木駅前地区に定められています。

高度地区

高度地区は、用途地域内において良好な市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める制度であります。
志木市では、商業地域、第1種低層住居専用地域、富士前田子山土地区画整理事業予定区域、上宗岡3丁目地区地区計画地域及び志木ニュータウン地域を除いた、用途地域に定められています。

詳細についてはこちら
「建築物の高さの最高限度の都市計画を定めました」

生産緑地地区

1．生産緑地地区とは

生産緑地地区とは、農林漁業との調整を図りつつ良好な都市環境の形成に資するために、面積が500平方メートル以上ある、市街化区域内の農地・森林・池沼等のうち、公害や災害の防止など良好な生活環境の確保に相当の効果があり、かつ、公園・緑地など公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものを所有者の申請に基づき都市計画により定められた地域地区をいいます。

2．生産緑地地区の指定

志木市においては、平成4年12月5日、171地区、49．16haの生産緑地地区を指定しました。
その後、主たる従事者の死亡や営農継続不能な故障による買取り申し出、道路、公園駐車場等の公共施設等の設置、土地区画整理事業の仮換地処分による指定替え等により平成24年11月30日現在147地区、40．95haが生産緑地地区の指定をされています。

3．生産緑地の買取り制度

生産緑地制度には、買取り制度があります。
生産緑地に指定されてから30年経過したときや、農業の主たる従事者が死亡したり、農業に従事することを不可能とさせる故障が生じたときは、随時、市長に対して生産緑地の買取り申し出をすることができます。

生産緑地買取り申し出提出書類

  • 生産緑地買取申出書
  • 農業委員会発行の主たる従事者の証明書
  • 主たる従事者の死亡の場合は、戸籍謄本等（死亡事項記載のもの）
  • 主たる従事者の故障の場合は、医師の診断書
  • 申出土地の登記簿謄本
  • 相続による所有権移転登記未済の場合は、相続関係書類
  • 申出地が他人の権利の目的となっている場合は、権利抹消承諾書
  • 申出人の印鑑証明書
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