市では、市内の住環境の維持を図り、良好な街並み景観をつくるため、建築物の高さの最高限度を定める志木都市計画高度地区(絶対高さ制限)について、平成20年12月1日に都市計画決定の告示・施行を行いました。
今後、高度地区の区域内で建築する建物については、建築基準法に基づく建築確認審査で高度地区の制限内容に適合することが必要となります。

指定の背景と目的

志木市における住宅市街地は、中低層建築物が混在して形成されています。しかし、近年では高層建築物が建設されるようになり、周辺の地域では日照権や圧迫感など良好な市街地環境の維持・形成を図るうえで、深刻な影響を及ぼす様々な課題が生じています。
このような状況に対応するため、市では建築物の高さを一定に抑えるため、都市計画において建築物の高さの最高限度を定めることとしました。

指定方針と内容

  • 住環境の維持を図り、良好な街並み景観をつくるため、現行の容積率が活用できる範囲で絶対高さ制限を25mとします。
  • 絶対高さ25mより、さらに低い高さ制限を定める場合は、地域の実情に応じて、地域住民の合意形成を図り地区計画で定めるものとします。
  • 計画書、理由書及び指定区域について、次のとおりです。
都市計画決定図書

許可による特例

既存不適格建築物の建替えの特例

既存不適格建築物※1の建替え時には、高さ制限に適合させることが原則となります。しかし、当該高度地区の規制に適合させることが著しく困難であり、かつ、周辺環境への影響が同等又は改善される建築物については、特例の許可により、同一の建築物用途で既存の高さまでの建替えを認めるものとします。

大規模敷地における特例

市街地環境の整備向上に資する特例の基準
緩和の基本的な条件は以下のとおりです。

  高さ31mまで範囲内の緩和
敷地規模 3,000平方メートル以上
接道条件 幅員6m以上の前面道路に敷地外周の1/6以上が接すること
緩和の条件 歩道状空地、広場状空地の確保、緑地スペースの確保、敷地境界線からの壁面後退、日影・景観の配慮などの数値基準を満たすこと

一定の規模を有する敷地において、周辺市街地の住環境等に配慮し、市街地環境の整備向上に有効な緑や空地など、一定の数値基準に適合した建築物については、特例の許可により、建築物の高さの最高限度を31mまでの範囲で高さ制限の緩和を認めるものとします。

詳細については特例の基準資料〔PDF〕をご覧下さい。[228KB pdfファイル] 

※1 既存不適格建築物
マンション等を建築したときは、建築基準法またはこれに基づく命令、条例に適していた建築物で、建築後に行われた法改正や都市計画の変更などにより、現行の規定に適合しなくなった建築物のことを言います。
このような建築物は、事実上建築基準法に適合していませんが違反にはならず、原則としてそのままの状態で存在が認められています。ただし、将来、一定規模を超える増改築等を行う場合には違法な部分を正し、建築物全体が建築基準法令の規定に適合するようにする必要があります。

これまでの経過

平成19年度以降手続きを進めてきた高度地区の指定については、志木市都市計画審議会や市民等の皆さまのご意見等を踏まえながらまとめてきました。
その経過は、次のとおりです。

平成19年7月 素案の公表・説明会
平成19年11月 原案の公表・意見募集
平成20年8月 案の公表・縦覧
志木市都市計画審議会
平成20年10月 志木市都市計画審議会
平成20年12月 都市計画の告示・施行